[세계비즈=박정환 기자] 오는 7월부터 시행되는 대출 규제로 무주택 실수요자들의 내 집 마련이 더욱 어려워질 것이라는 전망이 나온다.

 

DSR(총부채원리금상환비율)이 40%로 제한돼 소득수준이 낮은 20~30대가 ‘영끌’이나 ‘갭투자’로 아파트를 구입하기란 사실상 어려워졌다. 여당이 실수요자를 대상으로 LTV(주택담보대출비율)를 90%까지 끌어올리는 방안을 추진 중이지만 DSR 40% 규제에 막혀 공염불에 그칠 것이라는 분석도 있다.

 

17일 부동산업계에 따르면 오는 7월부터 규제지역에서 6억원 초과 주택을 담보로 주택담보대출을 받거나, 신용대출이 1억원이 넘으면 DSR 40% 규제를 적용받는다. 또 내년 7월부터는 총대출이 2억원을 초과하는 개인에게, 2023년 7월부터는 총대출 1억원 초과 개인에게 적용된다.

 

기존에는 투기지역과 투기과열지구에서 9억원 초과주택을 구입하는 경우, 연소득 8000만원 초과자가 1억원 초과 신용대출을 받는 경우에만 적용돼 왔다.

 

DSR은 대출자가 연간 벌어들이는 소득에서 전체 금융부채의 원리금 생환액이 차지하는 비율이다. 담보가치만 따지던 주택담보대출에 DSR이 적용되면 소득에 따라 대출한도가 정해지게 된다. 즉 소득이 낮을수록 대출한도가 줄어드는 것이다. 

 

올해 2월 기준으로 서울 아파트의 83.5%가 6억원을 초과했다. 사실상 서울에서 주택담보대출을 이용해 아파트를 구입하려면 대부분 DSR 제한의 대상이 된다. 예컨대 연봉 3000만원 대출자의 경우 연간 원리금(원금과 이자를 합친 액수)이 1200만원을 넘으면 안된다.

 

DSR이 LTV보다 무서운 것은 시간이 지나면서 내 집 마련이 더욱 어려워질 수 있기 때문이다. LTV와 달리 집값 상승분이 반영되지 않고 소득만 기준으로 따지므로 집값이 올라도 내 소득이 상승하지 않으면 대출한도는 그대로다. 

 

비주거 상품을 노리는 전략도 어려워질 전망이다. 이달 17일부터 상가, 오피스텔 등 비주택 담보대출에 대한 담보인정비율(LTV) 규제가 70%로 적용되고, 2023년부터는 DSR 40%가 적용된다.

 

결과적으로 정부의 대출 제한은 고소득자보다 저소득자에게 더욱 큰 타격을 줄 가능성이 높다. 한 부동산업계 관계자는 “어차피 고소득자는 이전에도 LTV 40% 규제로 인해 대출을 충분히 받을 수 없었지만 저소득자는 소득 대비 많은 돈을 대출해 집을 살 수 있었다”며 “하지만 DSR로 소득에 따른 개인 상환 능력을 따질 경우 저소득층의 대출 한도가 크게 줄어들 것”이라고 말했다.

 

송영길 더불어민주당 대표는 무주택자에 대한 LTV를 90%까지 끌어올려 내 집 마련의 길을 터주겠다는 입장을 밝혔지만 DSR 40% 규제로 인해 별다른 도움이 되지 않을 것으로 전망된다.

 

또 일각에선 청년과 실수요자를 대상으로 DSR 40% 규제를 10%포인트 풀어주는 방안이 적용될 것이라는 관측도 나온다. 하지만 신용대출이나 마이너스통장 등 추가 자금 통로가 좁아진 상황은 변화가 없어 실효성이 크지 않을 것으로 시장은 보고 있다.

 

pjh1218@segye.com

[ⓒ 세계비즈앤스포츠월드 & sportsworldi.com, 무단전재 및 재배포 금지]